ที่ดินเมืองย่าโมร้อนฉ่า วิ่งแซงหน้าไฮสปีดเทรน –มอเตอร์เวย์บางปะอิน-โคราช ล่าช้ารอเงินกู้ 2ล้านล้าน ล่าสุดราคาพุ่งพรวด3 เท่าติดถนนมิตรภาพ ปากช่องตร.ว.ละแสน ธนะรัชต์ไร่ละ10ล้าน
ถนนบายพาส ทำเลทองไร่ละ 3 ล้านจากเดิมไร่ละ 1 ล้านจับตาตอกเข็มรถไฟเมื่อไหร่ ธนะรัชต์ พุ่งจากไร่ละ 10 ล้านเป็น30 ล้าน มิตรภาพจากไร่ละ 40 ล้านเป็น 80 ล้านแน่ ด้านบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ กว้านซื้อลุยโครงการดักหน้า แสนสิริ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ พฤกษา
จากกรณีที่รัฐบาลมีนโยบายสร้างรถไฟความเร็วสูงหรือไฮสปีดเทรนสายกรุงเทพฯ-นครราชสีมา ระยะแรก และนคราชสีมา-หนองคายระยะต่อไปนั้น รวมถึงโครงการมอเตอร์เวย์ (บางปะอิน-โคราช) รถไฟทางคู่ ล่าสุดพบว่ามีความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินในพื้นที่ขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องรวมถึงบริษัทพัฒนาที่ดินต่างชิงพื้นที่ทำเลทองขึ้นโครงการบ้าน-คอนโดมิเนียมดักกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง
ไฮสปีดฯบูมปากช่อง
ต่อเรื่องนี้ นายกฤช หิรัญกิต ประธานที่ปรึกษาสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ" ว่าขณะนี้ราคาที่ดินขยับขึ้นอย่างต่อเนื่องหลายเท่าตัว จากกระแสของรถไฟความเร็วสูงจะมาลงและโครงการก่อสร้างมอเตอร์เวย์ สายบางปะอิน-โคราช ส่งผลมีนักลงทุนต่างถิ่นโดยเฉพาะส่วนกลางเข้ามาลงทุน เข้ามายึดหัวหาดกว้านซื้อที่ดินที่รถไฟฟ้าพาดผ่านในพื้นที่จังหวัดนครราชสีมากันอย่างคึกคัก ส่งผลให้ความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินวิ่งแซงหน้าโครงการดังกล่าว ที่มีความล่าช้าจากแผน โดยเฉพาะบริเวณถนนมิตรภาพที่ขยับพุ่งอย่างน่าตกใจและไม่สามารถหาซื้อพัฒนาโครงการได้ เนื่องจากราคาสูงเกินจริง
เช่นเดียวกันบริเวณเขาใหญ่ที่วันนี้มีโครงการบ้านพักตากอากาศเกิดขึ้นจำนวนมากเพื่อรองรับโครงการลงทุนภาครัฐ ซึ่งมีทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง โดยที่ล่าสุดผังเมืองเขาใหญ่ที่กรมโยธาธิการและผังเมือง ยอมปรับให้สามารถขึ้นคอนโดมิเนียมรูปแบบโลว์ไรส์ได้หรือคอนโดมิเนียมสูงไม่เกิน 8 ชั้น จากร่างเดิมกำหนดให้เป็นแนวราบเท่านั้น ยิ่งทำให้การลงทุนธุรกิจอสังหาฯโดยเฉพาะแนวสูงมีมากขึ้น
อย่างไรก็ดีพบว่านครราชสีมา เริ่มมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมาก โดยในปี 2556 นี้มีจำนวนกว่า 3-4 พันหน่วยเทียบจากปี2555 มีเพียงโครงการเดียวคือแผ่นดินทอง 100 หน่วย ส่วนแนวราบเริ่มมีมากขึ้นปี 2556 มีจำนวน 8พัน-1หมื่นหน่วย ปี2555 มี 6-7พันหน่วย ทั้งนี้เศรษฐกิจจังหวัดนครราชสีมาถือว่าบูมมาก แต่ก็มีการส่งสัญญาณเตือนเช่นกันเพราะเกรงว่าจะเกิดโอเวอร์ซัพพลาย
"แสนสิริ" ตุนเพียบนอกเมืองในเมือง
นายกฤช กล่าวย้ำว่า แม้ราคาที่ดินบนทำเลต่างๆจะสูงขึ้นโดยเฉพาะถนนมิตรภาพในเขตเมืองหรือเขตอำเภอเมืองแต่วันนี้ทำเลแห่งนี้ยังเป็นที่หมายปองของกลุ่มทุนอสังหาฯกรุงเทพฯ โดยล่าสุดพบว่าบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้ซื้ออาคารพาณิชย์เก่าติดถนนมิตรภาพจำนวน 7 คูหาข้างราชายนต์เพื่อเป็นทางเข้า-ออกขณะที่ที่ดินที่พัฒนาด้านในแถวบิ๊กซีเนื้อที่ 6ไร่ ที่จะเปิดตัวปลายปี2556 ภายใต้ชื่อเดอะเบส จำนวน800 หน่วย สูง 32 ชั้น ขณะเดียวกันบมจ.แสนสิริยังสนใจมองหาที่ดินในเมืองอีกหลายแปลงในเขตเมือง รวมถึงทำเลที่เขาใหญ่ ที่กำลังบูมขณะนี้
ทั้งนี้ได้รับทราบจากสำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา ที่ระบุว่า บมจ.แสนสิริ ได้เจรจาซื้อที่ดินจำนวน 200-300ไร่ ทำเลตำบลหนองบัวศาลาถนนของทางหลวงชนบท ซึ่งติดกับถนนวงแหวนและสามารถวิ่งออกไปยังตำบลจอหอมุ่งหน้าตรงไปยังขอนแก่นได้ ซึ่งประเมินว่า บมจ.แสนสิริให้ความสนใจเข้ามาลงทุนในพื้นที่โคราชอย่างมากโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมทั้งรองรับการเจริญเติบโตของเมือง รถไฟความเร็วสูง มอเตอร์เวย์และการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซีในปี 2558
โฮมโปร-แลนด์-พฤกษายึด"บายพาส"
นอกจากนี้ยังมีนักพัฒนาที่ดินในพื้นที่และจากส่วนกลางค่ายใหญ่ๆ อีกหลายราย ได้เข้ามาลงทุนเปิดโครงการประเภทต่างๆ ยกตัวอย่างทำเลฮอตบริเวณถนนบายพาส สายโคราช-ขอนแก่นหรือถนนเลี่ยงเมืองมิตรภาพ-ขอนแก่น วันนี้ราคาที่ดินเฉลี่ยไร่ละ 3 ล้านบาทจากเดิมไร่ละ 1 ล้านบาท เมื่อ 5 ปีที่ผ่านมาหรือประมาณปี 2551 และสำหรับนักลงทุนที่จะมองหาที่ดินเชื่อว่าจะไม่สามารถซื้อได้ เพราะราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ หากช่วงนี้บอกราคาขายไร่ละ 3 ล้านบาท เมื่อมีนายทุนใหม่เข้ามา บรรดานายหน้าและเจ้าของที่ดินจะบวกราคาขายเพิ่มขึ้นไปอีกไม่ต่ำกว่า 5 หมื่น-1แสนบาทต่อไร่ จากราคาเดิม 3 ล้านบาทต่อไร่ หรือ อาจจะบอกราคาสูงถึง 4 ล้านบาทต่อไร่ก็ได้
ทั้งนี้เนื่องจากบริเวณนี้ถนนบายพาส(โคราช-ขอนแก่น) จะมีรถไฟความเร็วสูงสายกรุงเทพฯ-โคราชผ่าน ซึ่งจะ เชื่อมผ่านไปขอนแก่น-หนองคาย และมอเตอร์เวย์สายบางปะอิน-โคราชซึ่งเป็นจุดสิ้นสุดโครงการ หรือปลายทางจะอยู่ที่ ฝั่งตรงข้ามโฮมโปร ใกล้กับศาลปกครอง บริเวณเทศบาลตำบลบ้านใหม่และตำบลโคกกรวด อำเภอสูงเนิน ส่งผลให้ มีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้นทำเลดังกล่าวมากและถือว่าเป็นทำเลทองในอนาคต
อย่างไรก็ดีถนนบายพาสจะมีโชว์รูมโฮมโปรเกิดขึ้นและบริษัทพัฒนาที่ดินกว้านซื้อที่ดินพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเช่นบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซื้อที่ดิน 100ไร่ และอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรประกอบด้วยบ้านเดี่ยวราคา 4 ล้านบาท ขณะที่ทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้านบาท บมจ.พฤกษา ซื้อที่ดินบริเวณเยื้องศาลปกครองเช่นกัน ส่วนศุภาลัยได้เคยมาดูที่ดินที่โคราชแต่ไม่สามารถหาซื้อได้ ซึ่งที่ผ่านมา ได้พลาดโอกาสซื้อคลังพลาซ่า เพราะเจ้าอื่นได้ไป แต่อนาคตเชื่อว่าค่ายใหญ่ในกทม.จะเข้ามาในพื้นที่โคราชมากขึ้น
มิตรภาพพุ่ง40ล.ตอกเข็มทะลุ 80ล./ไร่
ประธานที่ปรึกษาสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวอีกว่า สำหรับราคาที่ดินที่ขยับขึ้นรายวัน คือบริเวณถนนมิตรภาพ ที่เวลานี้หาซื้อไม่ได้แล้ว เนื่องจากมีการจับจองและกว้านซื้อมาก่อนหน้านี้โดยเฉพาะติดถนนมิตรภาพตกตารางวาละ 1 แสนบาท หรือไร่ละ 40 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงที่สุดในโคราชโดยเฉพาะทำเลที่อยู่ในเมืองหรือเขตอำเภอเมืองและหากรถไฟความเร็วสูงเกิดขึ้น และเริ่มตอกเสาเข็มคาดว่าราคาจะขยับขึ้นอีกเท่าตัวคือตารางวาละ 2 แสนบาทหรือไร่ละ 80ล้านบาท เมื่อเทียบกับ 5 ปีที่ผ่านมาหรือประมาณปี 2551 ราคาที่ดินทำเลเดียวกันบนถนนมิตรภาพ ราคาเพียง 5 หมื่นบาทต่อตารางวาเท่านั้น ถัดเข้าไปในซอยระยะ 800 เมตร ห่างจากถนนมิตรภาพราคาที่ดินถือว่าแพงอยู่ที่ 4-5 หมื่นบาทต่อตารางวา หรือ 20 ล้านบาทต่อไร่และหากมีการตอกเข็มราคาจะขยับไปที่ตารางวาละ 1 แสนบาท
เช่นเดียวกับบริเวณถนนธนะรัชต์ ปัจจุบันราคาขายสูงถึงไร่ละ10 ล้านบาท ซึ่งราคาจะขยับขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อทราบว่า รถไฟความเร็วสูงมาและมีเอกชนเข้าไปลงทุนในเขาใหญ่กันมาก อย่างไรก็ดี ช่วงปี 2555 ราคาอยู่ที่ 5-8 ล้านบาทต่อไร่หากย้อนไปอีก 5 ปีที่ผ่านมาหรือประมาณปี 2551 ราคาเพียงไร่ละ3ล้านบาทเท่านั้นราคาขยับสูงหลายเท่า และหากมีการตอกเข็มรถไฟความเร็วสูงเมื่อไหร่เชื่อว่าราคาที่ดินติดถนนธนะรัชต์จะขยับขึ้นไม่ต่ำกว่าไร่ละ 20-30 ล้านบาทอย่างแน่นอนหรือ 2-3 เท่าจากปัจจุบัน
ปักธงเมืองใหม่รับกลุ่มทุน
นอกจากนี้จากแนวคิดของรัฐบาลที่จะจัดทำเมืองใหม่บริเวณตำบลหนองสาหร่าย อำเภอปากช่อง ซึ่งจะทำให้โซนนี้คึกคักมากในอนาคต แต่ประเมินว่าทำเลดังกล่าวจะติดเขาใหญ่เขตอุทยานมากซึ่งเป็นทำเลที่นักการเมือง เศรษฐีเข้ามาซื้อที่ดินทำบ้านพักตากอากาศกันมาก ขณะเดียวกันที่ดินหนองสาหร่าย ส่วนใหญ่จะทำการเกษตรโดยมีนายทุนที่ซื้อเก็บไว้หลายหมื่นไร่ และเชื่อว่า หากเกิดเมืองใหม่ทำเลนี้จริงจะส่งผลให้ที่ดินรอบๆเมืองใหญ่ซึ่งเป็นของนายทุนที่ซื้อทิ้งไว้จะได้อานิสงส์โดยราคาที่ดินปัจจุบัน ราคา 1 ล้านบาท และหากตอกเสาเข็มรถไฟฟ้าและสร้างเมืองใหม่ ราคาจะขยับขึ้นถึงกว่า 2 ล้านบาทต่อไร่ และหากเทียบจาก 5 ปีที่ผ่านมาหรือประมาณปี 2551 ราคาที่ดินอยู่ที่ 3-4 แสนบาทต่อไร่ อย่างไรก็ดีไม่เห็นด้วยที่จะใช้ที่หนองสาหร่ายสร้างเมืองใหม่ ในทางกลับกันคนโคราชต้องการ บูมเฉพาะปากช่องโดยตรงไปเลย เพราะปัจจุบันมีความเจริญมากและต้องการให้เจริญเพียงจุดเดียวไม่เช่นนั้นโคราชจะแออัดเกินไปจนไม่เป็นธรรมชาติ
เมืองใหม่ต้องรับกับผู้โดยสาร
ต่อเรื่องนี้นายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมืองกล่าวว่าได้เสนอความเห็นตำแหน่งสถานี เป็นที่ราชพัสดุแปลงเดียว 4-5 พันไร่โดยไม่ต้องเวนคืน ตำบลหนองสาหร่าย เมื่อมีสถานีรถไฟ มีชุมชนเกิดขึ้นและการเดินทางจากกรุงเทพฯ สู่โคราช ใช้เวลาไม่มาก ที่สำคัญยังกระจายความเจริญสู่ภูมิภาคเมื่อมีเมืองใหม่โอกาสเกิดตั้งถิ่นฐานใหม่ก็เกิดขึ้นและจะส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นและก่อให้เกิดความเจริญโดยหลักเสนอความเห็นไปสนข.อาจจะไม่เห็นด้วยขณะที่สนข.มองถึงจำนวนผู้โดยสารที่จะมาใช้บริการที่ตัวสถานี ดังนั้น ที่ตั้งสถานีจึงมีส่วนสำคัญที่จะทำอย่างไรจึงจะสามารถรองรับและเข้าถึงประชาชนที่จะเดินทางได้อย่างสะดวก แต่ที่หนองสาหร่ายที่ตั้งเมืองใหม่อาจจะห่างจากสถานีเดิมที่สนข.กำหนดไว้พอสมควร
สนข.ลั่นตอกเข็มปลายปี58
แหล่งข่าวจาก สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กล่าวว่า จากการศึกษาแนวเส้นทางรถไฟความเร็วสูงที่เหมาะสมของสายกรุงเทพฯ-หนองคาย แบ่งออกเป็น 2 ช่วง ได้แก่ ช่วงที่ 1 แนวเส้นทาง สถานีชุมชนทางบ้านภาชี-นครราชสีมา รวมระยะทาง 169.5 กิโลเมตร ประกอบไปด้วย สถานีอยุธยา สถานีสระบุรี สถานีปากช่อง และสถานีนครราชสีมา ซึ่งจากการจัดประชุมการมีส่วนร่วมของประชาชนครั้งแรก พบว่าประชาชนชาวนครราชสีมา 85% เห็นด้วย ซึ่งช่วงที่ 1 จะมีการประมูลในปี 2557 คาดว่าจะตอกเสาเข็มหรือลงมือก่อสร้างได้ประมาณปลายปี 2558 ถึงต้นปี 2559 และจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดใช้เส้นทางในปี 2562 ส่วนช่วงที่ 2 คือแนวเส้นทางที่ต่อจากนครราชสีมาไปสิ้นสุดถึงหนองคาย รวมระยะทาง 355.1 กิโลเมตร ประกอบไปด้วย สถานีขอนแก่น สถานีอุดรธานี และสถานีหนองคาย ช่วงที่ 2 นี้คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2564
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 33 ฉบับที่ 2,870 วันที่ 15 -17 สิงหาคม พ.ศ. 2556
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น